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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

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关于我

江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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广州楼市前途未卜(2)  

2006-07-12 16:29:45|  分类: 村长理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二手楼:是扶持还是打压?
对“国十五条”反映最迅速的非二手楼莫属。“自6月1日起,对买住房不足5年转手交易的,全额征收营业税(5.5%)”刚出台,就引起了二手卖家恐慌性抛盘。二手卖家纷纷涌进各大房地产交易中心,原本每天只办理80个交易手续的海珠区房地产交易中心陡增到120个,位于珠江新城的广州市房地产交易中心更是座无虚席,交易量比平时多出两倍,有的业主甚至彻夜排队办理过户手续,为的就是赶在6月1日前把房子脱手,省下5.5%的营业税。
 
有专家认为,将营业税征收年限由2年延长至5年,等于将二手房市场周期限定在5年,对二手房市场起到一种凝固作用。这样一来,二手方对一手房价格的调节平衡作用就不明显了。目前广州由于没有经济适用房,很多中低收入者都是买二手房,炒房现象不如上海那样普遍。现在打压二手房市场,将把他们中的一部分人推向中低价位的一手市场,这将会把一手房价格推高。
 
记者从中原地产了解到,6月1日,新政执行的第一天,广州市二手房价格普遍上涨5%,在先前谈好价格但没有过户的交易中,卖家撤盘的现象非常严重。而据满堂红地产5月份成交数据显示,5月份广州二手住宅成交宗数比上个月减少了大约一成,成交均价则继续上涨,达到4803元/平方米,环比上涨3.3%。
 
与此同时,广州市方舟市场研究咨询有限公司最近调查显示,50%以上的二手房卖家将会提价,转移营业税负担。但二手房交易量会明显下降,市场将出现3个月的观望期。
 
美联中国广州营业董事陈志雄表示,“营业税征收年限延长至5年”的政策要从正反两方面来理解。在住房转让环节征收营业税,将会抑制投机炒房,有利于稳定房价。但另一方面又会影响到住房的供应量,税费的延长必然影响二手房的放盘量,在需求旺盛的情况下,二手卖家很可能把税费转移到购房者身上,推升房价;而在需求平稳的情况下,则会极大地抑制二手房交易,阻碍二手房和租赁市场的发展。
 
房贷新政:二次置业能否优惠?
“国十五条”明确规定,自6月1日起,个人住房按揭首付比例不得低于30%,考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付比例20%的规定。这一政策的出发点是打击炒房行为,抑制楼市过度投机。
 
执行首付30%的是刚性政策,没有太多的回旋余地,但对于“多套房”和“投资房”的房贷新政细则则有很大的操作空间。中国农业银行广州分行个人业务部总经理张胜接受记者采访时称,“目前总行没有下发任何操作指引,对多套房和投资房的界定还在研究中。”
 
有银行界专家表示,目前对“多套房”到底是以“一个人”还是“一个家庭”的名义来界定存在不同的看法。如果以“一个人”来界定,那么一个家庭就可以购买多套住房;如果以“一个家庭”来界定,那么一家五口(三代同堂)的家庭购买一套90平方米以下的房子显然有失公允。何况广州目前购买第二套房的消费者大多是改善住房条件,而非投资炒房。
 
目前广州市各大商业银行为了加强竞争,基本上执行“90平方米以上首套自住房首付30%,利率下浮10%”“90平方米以下首套自住房首付20%,利率下浮10%”“90平方米以下非首套自住房利率不下浮”的规定。而对于“两套以上非自住房”如何执行首付比例及利率,各家商业银行还没有出台具体操作细则。
 
不过,针对广州市二次置业比较突出的现象,广州市某商业银行负责人表示,“我们已经根据广州的实际情况制定相应的房贷新政,对改善住房条件的二次置业者以及优质客户实行优惠措施,具体细则要等总行批准才能实施,暂时不方便透露。”
 
开发商:优胜劣汰造成价格垄断?
“国十五条”核心是调整住房结构,其矛头直指开发商。而从实际政策来看,十五条国策中就有八条直接涉及开发商,对户型设计、金融信贷、土地获取与开发、楼盘销售等作了严格控制,并对囤积土地、哄抬房价等行为施以重罚。此次调控对开发商来说,无异于一场声势浩大的“整风运动”。有专家预计,新一轮宏观调控将会使一半开发商因缺乏竞争力而被淘汰出局。
 
易方达基金管理有限公司投资总监江作良认为,首先要明确的是,中央房地产调控的出发点不是把地产行业搞死,而是稳定房价并略有成长。其次,房地产市场短期内会有一定幅度回落,但长期来看,地产市场是持续发展的。因此,本次宏观调控对有实力的房地产企业,也就是优势地产企业,是一种机会;而对于实力不行的小地产企业,则是巨大的压力。
 
“政府已经直接动用行政手段而非市场手段来进行猛烈的调节,现阶段我们只能继续观望”,方圆地产负责人的意见可以说是开发商的普遍态度。长远来说,由于楼盘供应量加大以及资金链考验,开发商洗牌将加速,对新政最敏感的则是中小型开发商。广州某小开发商表示,由于新政对信贷条件有严格规定,项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款,而中小型项目不少开发资金来源于银行贷款,这当中将有一半以上的发展商无法达到贷款条件。另外,新政要求70%的居住土地供应都要优先保证普通商品房和廉租房,并规定新开工住宅中小户型达到70%,这将是开发类型和户型受到极大的限制,而从使得开发商利润剧减,连续开发的中小企业资金将有断裂的危险。
 
有专家对此表示担忧,如果严格执行“国十五条”,广州至少有60%的中小型开发商被淘汰出局,其余中小型开发商面临被收购的可能性也非常高,这样一来,大型开发商垄断市场的局面会越来越明显,而垄断加剧的背后就是推高房价,有违宏观调控的初衷。
 
 
 
 
资浅理财专家乐耀辉
本文已在上海理财周刊发表
略有修改,请勿转载
2006年7月12日
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