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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

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江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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广州楼市前途未卜(1)  

2006-07-12 16:21:50|  分类: 村长理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“国十五条”凶猛出台,地方细则迟迟没有出笼

 

广州楼市前途未卜(1)

 

文/  乐耀辉

 

目前房地产行业可谓“四面楚歌”,讨伐之声不绝于耳,深圳市民邹涛的“不买房运动”一经发出,响应者云集,这显然是无奈的抵抗。当然,在房价面前犯难的不只老百姓,还有中央政府,尽管宏观调控频频出手,房价就是不“保持稳定”,步步高升之态着实让官员们既愤慨又无措。房价泡沫越来越大不仅带来了巨大的金融风险,也引发了空前的社会风险。

 

4月28日央行宣布加息过后还不到一个月,5月17日,中央再出六大“国策”,要求各地区、特别是城市政府要切实负起责任,把调整住房供应结构、控制住房价格上涨过快纳入经济社会发展工作的目标责任制。由此可见,中央政府控制房价上涨过快的决心十分坚定。

 

在“国六条”的指导下,其实施细则——国务院办公厅转发建设部等九部门的《关于调整住房结构稳定住房价格的意见》(即“国十五条”)在十二天之后凶猛出台。“国十五条”不再像以前那样泛泛而谈,也不再东一榔头西一棒,而是具体量化每一个条款,综合治理。其措施之细,力度之大,出台速度之快,实为近年来所罕见。

 

受央行加息、“国六条”、“国十五条”相继出台的影响,广州楼市经历短暂的惶恐之后陷入一片寂静,开发商闭口不谈楼市,政府官员关门开会,消费者观望心态日趋严重,大家都在等待广州市相关调控细则的出台。俗话说,“上有政策,下有对策”,政策的指导意义大过实际意义,对策才真正关乎广州楼市前景。

 

猛政出台,房价可能出现分化

据广州市房屋管理系统“阳光家缘”的统计显示,今年一季度,广州市区(老八区)商品住房成交均价为7483元/平方米。相比去年12月6563元/平方米的平均水平,涨幅高达14%,老城区20个主要楼盘则纷纷突破每平方米万元的大关。而在“国六条”“国十五条”等政策的影响,截至5月31日,广州中心城区商品住宅成交5668套,成交均价为7580元/平方米,环比仅为1%,上涨的步伐明显趋缓。

 

根据广州市经纬地产分析,预计6月份的房价出现短暂的震荡下调,但幅度可能不会太大,等广州市政府的操作细则出台之后,市场观望气氛逐渐减弱,八九月份,楼市将重新走上“稳中有升”的运行轨迹,而“十一”黄金周则是今年楼市的转折点。

 

不过广州同创卓越有限公司执行董事陈柳青预估,由于受“国十五条”影响,广州市将有一大批新报建项目会被打回发展商出重新设计。重新规划设计,一般需要3个月,走完报建程序,到领取施工许可证,一般至少需要9个月,而从施工到销售又需要几个月,这样一来,短期之内市场上的供应量肯定会有所减少,市场上将会出现一个长达2年左右的空挡期。在此期间,占市场主导地位的大户型单位将会拉高总体房价,但空挡期过后,大量小户型单位涌现,房价可能有一定幅度的下降。

 

易方达基金管理有限公司投资总监江作良认为,本次房地产调控的结果肯定是高档住宅涨价,90平方米以下的房子价格下降。即使将来市场真的有大量中小户型推出,缓解了供应上的不足,也并不等于楼价就一定会下跌。只不过因为户型面积缩小了,住宅的总价将会有明显降低。但另一方面,由于产品供应结构的改变,会引发大户型的稀缺,特别是高素质、以大户型为主的高尚住宅社区,价格将有明显的上涨趋势。

 

细则不出,楼市一头雾水

俗话说,上有政策,下有对策。政策的指导意义大过实际意义,对策才真正关乎广州楼市前景。尽管“国十五条”出台已有多日,但广州市地方细则依然迟迟没有亮相,广州楼市不仅陷入一头雾水的境地,甚至有一些地区依然我行我素,没有执行新政条规。例如,6月过后的一个多星期,番禺区的市桥和大石的房地产交易中心依然按照原来的营业税征收规定办理二手房交易手续——即市民在番禺购房只要满2年转让,就可以免征5.5%的营业税。而番禺区相关负责人的解释是:“我们在等待广州市的具体实施细则,细则一出台,我们就严格执行。”

 

借口是非常高明的,但效果却相当不好。面对番禺区二手房交易走老路的问题,广州市地税有关部门严正声明,二手交易绝对严格按照新政实施,并表示马上对番禺房地产交易中心进行严查,如情况属实,将一律停止。

 

用广州市国土房管局相关官员的话来说,这次中央政策出台太快,政策面涉及太广,我们需要一段时间研究,才能制定出符合广州市实际情况的操作性细则。在没有地方细则出台的空挡期,像番禺区这样钻空子的做法并不少见,开发商加紧买地、叫嚣“大户型必涨”等都是在钻空子。

 

6月初,广东房地产行业主管部门连同广东省各市房地产主要企业以及中介的负责人,就广东省可能出台的新政操作细则召开闭门会议,主要目的就是收集业界人士对“国十五条”的意见,结合本地实际情况提出建议,并向上反馈,作为广东省相关部门制定细则的决策性参考,预计6月底前出台操作细则。

 

椐广州相关与会人士透露,如何使“90平方米以下的户型占70%”“二手房交易征收营业税年限由2年延长至5年”“提高按揭贷款首付及多套房房贷利率”等三方面的问题在操作细则做到因地制宜是会议的焦点。

 

一手搂:“90平方米”铁规难改?(近日已改,实在遗憾!)

“国十五条”最引人注目就是两个数据:90平方米和70%。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设项目,套型建筑面积90平方米以下住房,含经济适用房,面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。这政策被业界认为是“一刀切”的铁规。

 

据广东省房地产协会提供的数据显示,2005年广州市批准预售的住宅面积中,小于80平方米的只占了17.51%,80—100平方米占了16.56%。也就是说,广州90平方米以下的预售面积还不到总体面积的30%,这与“90平方米以下占70%”的铁规相去甚远。

 

如果“国十五条”执行到位,那就意味着广州大部分住宅项目都需要重新进行设计调整。地产专家韩世同认为,目前大户型占广州楼适的绝大部分,如果强行把90平方米以下的房子比例设定在70%,可能无法实施;调整住房结构应分步实施,比如先把中小户型设定在五成,然后慢慢提高。实际上,如果适合开发高档商品房的地段(如珠江新城、天河北等)也强行规定建设70%的90平方米以下的房子,未免矫枉过正,浪费了土地资源。

 

但广州社科院科研处处长彭澎指出,一刀切的政策对广州有些过分,目前广州市住宅面积已经随着市民购买力的提高发展到了100平方米以上,90平方米的房子对广州人来说偏小,不适合市民的居住习惯。

据透露,为了应对这一铁规,广州相关部门打算向中央申请减少“90平方米以下占70%”的比例。与此同时,广州市各方面对这一铁规有了新的看法,认为只要广州市今后住宅供应总量达到“90平方米以下占70%”,无需每个楼盘达到这一标准。如果真的这样,那么开发商就可以把90平方米以下的房子都建到郊区去,市区依然做大面积的高档楼盘。另外,很多开发商已经开始探讨大规模并联和打通上下层户型的可能,不出意外,未来“70+70”“80+80”等单位将大量出现。

 

不论是申请减少比例的做法,还是总量达到标准的看法,都有违“国十五条”的初衷,很可能遭到消费者一致反对,因为目前广州市民对小户型房产的需求十分迫切,估计有50%左右的购房者希望能够买到小于90平方米、均价5000元以下的房子。

 

 

 

资浅理财专家乐耀辉

本文已在上海理财周刊发表

略有修改,请勿转载

www.amoney.com.cn

2006年7月12日


 

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