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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

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江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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打蛇打七寸,房价调控应打在土地牟利上  

2006-05-30 12:44:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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打蛇打七寸,房价调控应打在土地牟利上

 

针对房地产市场发展中存在的一系列问题,为进一步加强市场引导和调控,建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,经国务院同意,国务院办公厅近日转发这一《意见》,其核心政策有8条:近期经济适用房建设目标9月底前公布,90平方米以下住房须占项目总面积70%以上,购房不足5年转让须交营业税,空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物,个人住房贷款首付比例不低于三成,居住用地供应量七成用于中低价位中小套户型,土地闲置2年将被收回使用权,各地城市年内建立廉租住房制度。

面对这一系列猛药,笔者确实非常高兴,这回“综合治理”总比以前东一榔头西一棒来得好些。虽然不能立马断定,此次调控能有效稳定房价;但可以百分之百地预测,买房更困难了。

总体来说上,《意见》体现了“稳定房价”的宗旨。何谓“稳定房价”,其根本就在于稳定政府利益集团的利益。俗话说,打蛇打七寸。在房价的构成上,不妨这样简单地做个比喻,政府是蛇头,开发商是蛇身,消费者是蛇尾。

当前房价飚升的这条毒蛇的七寸是什么呢?当然是当地政府利用土地牟利(这是公开的秘密)。既然不调控“土地成本”,开发商就永远有哄抬房价的理由,这是政府不能不面对的利益抉择。

说实话,土地本应是人民群众的,政府部门作为人民群众的代表,执行的只是管理土地的职能。现在土地却完全归政府所有,而且是用来牟利的最好工具。

开发商从政府那里买来土地,一方面为了谋取暴利,另一方面也充当了政府开发城市的角色。一个好的楼盘,往往成了某个城市的居住名片。在过去一段时间里,有些当地政府甚至把“城市建设”的大部分职责让开发商来承担。这样当地政府就成了“出卖土地,却不用负责(指城市建设)”的休闲单位。

我们从楼盘的“公摊面积”这个词语中,或许可以窥探到某些重要的信息。消费者购买了一套100平方米的房子,其中就有20平方米左右是公摊面积,真正拿到手的只有80平方米的房子。20平方米的公摊面积的成分非常复杂,有楼道面积,有花园面积,等等。为什么这些公摊面积要消费者买单呢?政府和开发商的道理非常简单,这些公摊面积都是业主每天必须使用的呀!!!

但我们不妨回过头来看看,这些本属人民群众的土地被地方政府拿来卖给开发商,开发商再盖几栋楼卖回给人民群众,结果卖给人民群众中的20%左右的土地面积依然是充当了政府美化城市的功能。这岂不是天底下最不公平的交易。

显然公摊面积全部由消费者买单是非常错误的,也是违法的。我们至少可以这样认为,当地政府应该为公摊面积中的“非楼道”面积(诸如花园面积、路面等)买单。

因此政府当真要调控房价,不妨把地方政府的土地利润缩水一番,让一部分土地出让利润返还给人民群众,也就是政府为“非楼道”公摊面积买单,这是他们理所应当的责任。100平方米的房子,均价5000/平方米,总价50万元,如果其中20平方米的公摊面积由政府买单10%的话,这套房子的总价就只有45万元,这样一来房价不就自然降下来了吗???

为何政府不肯让利?为何《意见》中没有一条,哪怕是一句话,针对降低土地成本的呢?为何政府每次调控的矛头都指向消费者?个人认为,部分公摊面积由政府买单是最直接,也是最有效的调控房价手段。

当然,此次“综合治理”的调控政策对开发商已有部分限制性措施,但这是远远不够的。还应该对开发商的暴利进行强制性的压缩,例如严惩恶意囤积房源哄抬房价的行为,取消预售制度,公开开发商每个环节的建设成本,制定区域性楼盘售价标准等等。

总而言之,个人认为本次《意见》没有打在七寸,基本上都打在蛇尾巴上。这样的调控能否见效,拭目以待吧!!!

另外关于“公摊面积由政府买单”的看法还不完善,希望业内人士对此进行更多更深的探讨,以便形成某些可操作性的见解,为房价减压!!!

 

 

 乐耀辉

2006年5月30日

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