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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

日志

 
 
关于我

江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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“双周供”亮剑,利息大幅下降只是表面现象  

2006-04-05 16:29:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“双周供”亮剑,利息大幅下降只是表面现象
 
2月28日,深圳一家银行在全国18个城市同时推出个人按揭贷款“双周供”业务,一种全新的省钱省时的优质还款方式引起市场普遍关注,主要是通过缩短实际还款周期,节约时间成本,从而有效减轻利息负担。
实际上“双周供”是否真的具有如此神奇的力量呢?
 
“双周供”并非创新产品
这家银行相关负责人直言,其实“双周供”不算创新理财产品,只不过是将按揭贷款的还款方式由原来每月一次简单地变为每两周一次,每次还款额为原来月供的一半。
经过多方了解,笔者得知这家银行推出“双周供”的前因后果。第一,自从这家银行引进外资之后,就着手调整业务策略,极力发展银行零售业务,加快个人业务的创新步伐,以便获取国内蓬勃发展的个人理财市场的更多份额。
第二,作为一种成熟的还款方式,“双周供”在国外非常受欢迎。而目前国内由于受传统的“按月计薪”局限,“双周供”尚属空白。这家银行做过大量的市场调研,发现国内的购房者普篇存在按揭压力大的现象,对“双周供”等需求比较强烈。
第三,从“月供”转化为“双周供” 不存在技术更新的问题,成本非常小。
正是在这样的背景下,这家银行从国外引进“双周供”等系列产品,其后可能还有“存贷通”之类的新产品面世,满足不同层次客户的实际理财需求。
 
还款期与利息双降只是表面的喜悦
王女士是一家贸易公司的业务经理,两年前买了一套房产,50万元房款,按揭贷款30万元,30年期限。王女士选择的是传统按月等额还款法,基准利率6.12%,每月需要还款1821.9元。由于去年底,王女士生了孩子,家庭开支猛然增加了2000多元,沉重的开支负担让王女士有些压力。
但是,最近某银行推出的“双周供”还款方式深深吸引了王女士。如果王女士每两周还款911.11元,虽然每月支付压力不变,但由于还款频率增加2倍多,本金减少的速度加快,原本需要30年的还款期现在只需要24.7年,整整缩短5.3年的还款期,最后可以节省69113.4元的利息支出,节省利息比高达19.42%。
由于“双周供”刚刚推出,王女士对此还不甚了解,她已经打电话咨询了好几次。但由于“双周供”的频率比较高,有关理财专家提醒王女士,“双周供”对她来说并不是一种理想的选择,因为“双周供”反而会增加了她目前的家庭现金支付负担。
从以上两个表中可以看出,按揭贷款期限越长、贷款额越大的购房者使用“双周供”后节省的时间和利息就越多。
有业内人士对“双周供”提出了质疑。由于“双周供”以14天为准,每年还款26次,一年要多供两期款,“双周供”类似于提前还款,实际还款额会“月供”多,增加了消费者的还款压力,银行方面只不过是在与消费者玩“数学游戏”而已。另外,对于借款人来说,只是名义上的利息支出减少了,实际上则区别不大,因为早还两个星期的本金也是会产生相应利息收入的,由借贷而产生的还款负担终归还是由借款人来承担的。
 
“双周供”能走多远是个未知数
自2月28日“双周供”推出以来,作为负责“双周供”业务的一线职员,这家银行广州分行营业部个人业务部的毛女士每天都忙得不可开交,一会是接听像王女士一样的咨询电话,一会是接待一些亲自到柜台咨询的消费者。
尽管如此,到目前,这家银行广州分行只有少数几个客户选择“双周供”业务,观望气氛比较明显。相关人士对此表示:第一,“双周供”是一个新事物,适用于期供类的一手搂、二手楼的房屋按揭贷款以及按揭还款的房屋抵押贷款,但消费者需要一段时间消化了解;第二,推“双周供”的这家银行与四大国有银行相比是一家小型银行,市场底子比较弱,客户数量不多,如果别的银行客户要采用“双周供”必需办理“同名转按揭”,需要一定的费用(包括原按揭银行的提前还款违约金、到新按揭银行办理贷款的房屋评估费、保险费、按揭费、赎楼费以及担保费等),因此短时间内很难出现大面积的“双周供”选购热潮。房产理财专家提醒消费者,如果“双周供”省下的利息与办理转按揭的费用相差不多,就不要轻易办理,以免浪费时间和精力。
房贷理财专家乐耀辉提醒消费者需要注意三个问题。第一,“双周供”适合具有年轻的稳定收入的白领中产阶层,收入不稳定的群体(如自由职业者)最好不要采用此项还款方式,避免发生逾期还款的风险,得不偿失。
第二,已经采用“月供”超过3年以上的购房者没有必要转用“双周供”,因为前三年支付的利息是最多的,三年过后,利息负担差不多降低了一半,剩下的主要是本金支出。另外,由于“等本还款法”是先多还本金,少还利息,这是最节省利息开支的还款方式之一。“双周供”尽管提高了还款密度,还是等额本息还款,因此在节省利息的效果上,仍不如等本还款法。因此,已经采用“等本还款法”的消费者没必要转为“双周供”。
第三,“双周供”主要针对新客户。新客户办理“双周供”时只收取房贷业务的正常费用;而对于老客户,则需要收取一定比例的手续费,具体费用为按揭余额的0.2%,不足600元的按600元收缴。由于该项收费需要向银监会报备和对外公示,预计将于4月初实施。
笔者采访了广州多家银行的负责人,只有光大银行广州分行私人银行部总经理陈晖明确表示光大银行总部正在研究类似的产品,有望近期推出;其他银行的相关人负责人则表示他们在密切关注“双周供”的进展,但目前还没有推出类似产品的打算。
另外,乐耀辉指出,“双周供”能走多远可能取决于我国是否会推行“双周薪”制度,而不论“双周供”是否能真正缩短还款周期、为消费者减轻利息负担,至少消费者多了一种理财选择。
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