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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

日志

 
 
关于我

江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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谁是中国最大的炒房者?  

2006-03-21 16:41:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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谁是中国最大的炒房者? 
 
坚持了两年的房地产调控在地方上正遇到强硬的阻力,这给中央最初全面推行调控政策的预想造成障碍。3月初,有市场观察人士发出警告,认为针对中国房地产的调控成败将最终取决于地方政府的态度,房地产市场的秩序与理性能否得到恢复,前提首先必须是政策能在多大程度上驯服地方政府。

“他们充当了开发商的利益代言人,甚至反对中央制定和出台的房地产调控政策,竭力阻止中央出台进一步的措施,并试图尽快结束这一轮的调控。”中国社会科学院财政与贸易经济研究所副研究员张群群表示。

在本轮跨度达五年之久的房地产非理性繁荣时期,张群群认为,一些地方政府起到了很不好的作用,身居幕后纵容投机炒作,成为土地适度饥渴政策的制定者和执行者、土地开发权钱交易的参与者。

广州房地产资深分析人士乐耀辉表示,一些地方政府公然违背国家政策,成为坐地经营的炒房势力。他说,虽然不能肯定最大的幕后炒房者是地方政府,不过地方政府绝对是近年中国炒房的核心组成部分,“和开发商一样是炒房大军中的大赢家。”

地方豪赌房地产

在过去的两个月里,上饶县政府一直在为商品房高空置率做补救工作。这个实际城镇人口不到6万的中部县城,在经过三年时间的房地产开发后,现在出现了50多万平米的房屋积压,市场显得疲软不堪。地方执政官员在全县经济工作会议上表示要借助一系列措施刺激房地产市场回暖。

他们在今年1月下发了促使房地产市场健康发展的一项试行意见,决定用一年时间,向在县城规划区内购买符合政府指导价的新建商品住房发放补贴,购房户可按不同购房价格分享每平方米30元或60元的政府购房补贴。同时,县城外人口只要在县城规划区内购买了商品房(含二手房),本人、直系亲属及5名以内旁系亲属凭房产证即可办理城市户口,并享有城镇居民子女就学和社会保障等所有待遇。

政府同时将给获得国家、省、市经典楼盘名誉的开发商分别进行30万、20万、5万元奖励。地方官员说,这一切让他们的市场复又充满生机和活力。

事实上,通过这些政策,政府正在为自己曾经大量出让土地导致楼市开发过度的泡沫风险埋单。他们的官员说,如果积压的商品房迟迟无法得到消化,后果显然不会乐观。因此,在医院等一些公开场所的墙体上,张贴着他们鼓励民众购房的通知,而这种全民动员让一些人感到不安。

“有人说这是与中央政策相违背的,你觉得呢?”一位当地居民反问记者。一些民众对此也展开过讨论,他们并不认为这项措施对他们有什么帮助,因为县城的房价借这个机会又涨了,原有楼盘的优惠也被全部取消,买房又要泡汤了。而在省、市主管部门那里,对这项措施则未置可否,尽管他们都拿到过那份《意见》。

张群群说,一些地方政府和行业主管部门对于房地产业的发展和调控问题,表现出的是一种不科学的发展观、不合理的政绩观。

乐耀辉则说,在经济快速发展和城市人口暴涨的大背景下,从地方政府到开发商都在做一件极其危险的事情:误把“支柱产业的房地产作为摇钱树”,拼命发展,拼命圈钱。由于地方政府在土地方面拥有生杀大权,出售土地一直以来都是地方政府最好的财政来源,于是他们从土地的管理者和使用者嬗变为出卖土地的“商人”,形成一种“价高者得,关系好者得”的交易现象,“实际上,土地成为官商勾结的最好桥梁之一。”

在大量出让土地的同时,地方执政官员在城市建设方面急于求成。中部地区一位官员说,房地产牵动上下游70个产业,尽管国家在调控,但在他们那里,房地产仍处于起步阶段。受这种观念的影响,房地产投资形成热潮。

炒地还是炒房?

一些批评家表示,地方政府不是直接的炒房者,但是它对待房地产行业的行为为炒房提供了良好的温床,这就是炒地和造市。而这两种行为事实上含有间接炒房的性质,即便地方政府绝无意图进行直接的商品房交易套现。

乐耀辉说,地方政府从土地出让到房地产商项目融资等方面都存在巨大的政策性倾斜,这无异也是在参与炒房投机。

房地产批评家窦化仑对记者说,在西安的某个区域,之前地价是50万元左右一亩,在公开透明的招标口号下,经过竟标达到了160万一亩,翻了3倍多。这是公正规则的体现,是合法交易,但未必是合理的。

他说,公开招标是为了杜绝不良开发商,维护房地产市场的良性,但并不是说政府和有实力的开发商皆大欢喜就是消费者的喜事。因为地方政府赚的差价、开发商赚的利润都需要消费者来承担。而房价的相应增长,加上土地供应量的限制,给了投资者们可趁之机。

通过炒地引至投机的现象在中国一些地方有着长久的历史,北京一位不愿具名的阎姓学者认为,中央与地方政府因为在经济增长方式及未来利益分配上有冲突,导致政策出现断层,上行下不达。

这种情况无疑危险。他说,由于地方政府对银行分支机构拥有支配权,在上世纪90年代初期的经济过热中,险些酿成一场致命的金融危机。1990年代中期之后,地方政府手中的金融权力被悉数上收。地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只有土地这一项核心资源了。这意味着,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。

与此同时,它的成本却仍然是零,因为土地的减少,银行的坏帐、资源的衰竭几乎都不是由地方政府来承担最终责任的。正是这种成本和收益的极端不对称性,受极端本位主义的驱使,使他们开发这一稀有资源几乎达到了毫无节制的程度。

在过去的2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元,与1998年的67亿相比增长近140倍。而在1998年-2003年的5年间,中国发行国债也不过9300亿元。除此之外,在整个房地产建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%~40%左右。“这些滚滚而来的财富大都流进了地方政府以及房地产关联部门的口袋。”

窦化仑说,地方政府作为最大的受益者是难辞其咎的,因为是受益者,在稳定房价等工作中就无法坚定的执行国家的一系列指令,对房价的上升或明或暗的起了包庇的作用。(中国经济时报  章剑锋 )
 
 
 
 
 
   郑重说明:由于本文涉及到本人一些尖锐的观点,最近有些媒体要深入采访关于“政府开发商如何勾结”的问题,本人表示遗憾,不便接受采访,敬请见谅。
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