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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

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关于我

江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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律师代理购房“叫好不卖座”有待突破  

2006-03-18 18:26:57|  分类: 村长理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文/乐耀辉
 
    辛辛苦苦赚了点钱,头件大事可能就是买房子。买房子是件喜事,但真正喜得起来的购房者在我国并不多见。因为购房是最严重的“地雷区”之一,从看楼到交楼,从物业管理到小区规划,几乎每个环节都布满地雷,稍不小心就可能被“炸”(欺诈)得钱财空空,身心疲惫。
    据中消协公布,2004年全国消费者协会系统共受理商品房投诉事件20530起,较2003年同比略微上1%,因住宅质量引发投诉10599件,因合同争议引发投诉3644件,在计量方面出现问题而引发的投诉案例共917件,因价格和广告争议引发的投诉案例分别为1230件和597件。其中,合同矛盾在所有投诉源中最为突出,合同纠纷较2003年的2928件上升24%。
实际上,在我国,由于法律法规的缺失以及购房涉及经济、法律、建筑等方面的专业知识,普通购房者在买房过程中一直处于弱势地位,没有充分的话事权,往往只能逆来顺受地由房地产开发商以及地产中介等控制,霸王条款比比皆是。而市场呼声日渐高涨的“律师代理购房制度”也总是雷声大雨点小,其效果自然是叫好不卖座。2005年10月31日广州某律事务所率先推出“律师代理购房服务”,但由于各方面的原因,律师代理购房的真正落实依然有待时日。
 
制度缺失约束律师代理购房制度的推进
早在2002年初,广东省建设厅就提出推行律师代理购房制度,并拟定了推广计划,建议普通购房者在购房时寻求专业律师的帮助,保护自身合法权益。其后,广东省、广州市两极人大、政协委员也多次提案,希望相关主管部门加大宣传倡导力度,通过规章制度确立并逐步加以落实。同年7月1日,《广东省房屋交易实行律师代理制度暂行规定》试行。与此同时,全国各地如北京、重庆等也纷纷出现“律师代理购房”的呼声,政府官员、专家学者和购房者发起的“律师代理购房运动”迅速在全国展开。
但这场律师代理购房运动始终是雷声大雨点小,没有得到实质性的落实推广。笔者认为,“律师代理购房”难以落实的核心原因在于制度问题,因为律师代理购房涉及房产界和法律界两大领域,在市民买房的过程中,房地产交易属于建设行政管理,而律师业务则受司法行政管理,如何规范制度、分清责任?例如哪些律师有资格受理此类业务,收费标准和依据、一旦发生纠纷律师应该承担什么责任等等,两个部门各有不同的意见。
如果不解决制度障碍,律师代理购房只能是水中月雾里花。针对广东省房地产交易中存在大量“一房多卖”“重复质押”等欺诈行为,日前广东省房地产协会与广东省律师协会拟联合出台相关指引,为律师提供代理服务的性质、范围、收费标准等指导性意见,来规范和推动律师代理购房,保障购房者权益。据业内专家预测,“律师代理购房”的制度性障碍有望在明年彻底消除,并且不能排除律师代理购房制度采用香港模式(在香港,律师代理购房制度是强制性的,购房过程中必须有律师参与,并提供充分的法律援助,以免购房者的权益受到侵害)的可能。
 
费用不合理抑制购房者寻求律师服务的热情
广东人民时代律师事务所程根球主任指出,律师代理购房制度“叫好不卖座”的原因还在于收费过高过于笼统以及购房者的法律意识淡薄。过去,律师代理购房整套程序收费一般3000——5000元,这样显然不太合理。因为有些购房者只需要简单的咨询或合同审理业务,没有必要按全套业务收费标准收费。但有些复杂的业务,如涉及商铺及大宗物业的交易,即使一单业务收5000元,也很少有律师接手。由于收费不合理,购房者寻求律师帮助的热情自然不会太高,更何况我国购房者普遍存在“病后求医”的法律意识盲区。根据广东省人民时代律师事务所统计,目前广州的购房纠纷非常多,但只有10%左右的购房者在产生纠纷时寻求律师援助,进行适当的维权。
尽管目前律师代理购房制度还没有正式建立,但事实上广州已有相当多的律师受理过不少代理购房业务,只不过这些业务多属于“人情业务” 和咨询业务,真正全程代理购房并收取相关费用的案例很还少。
程根球认为,律师代理购房制度市场化的关键在于制定合理有效的收费标准。此次律师事务所推出的“律师代理购房收费标准”就是在对律师代理业务流程进行有效分解的基础上和“按需收费”的原则,然后再根据每项业务的工作量、难易程度以及客户接受程度等因素制定的业务收费明细表。项目收费的细分在很大程度上有利于激发购房者寻求律师援助的热情和积极性。(如下表)
序号 服务项目 收费标准(元/件)
1 购房电话法律咨询 免费
2 审查卖方资格(包括资质证书、营业执照或身份证) 300
3 审查卖方的房屋销售文件 200
4 审查房产证的真实性和合法性 500
5 审查房产抵押查封状态 100
6 对交易房屋提出法律意见 500
7 指导买方起草买卖合同 500
8 审查《购房认购书》 100
9 审查《商品房买卖合同》 500
10 办理按揭手续 贷款额的1.2%
11 审查收楼有关文件 200
12 代理买方现场检查验收房屋 300
13 代办产权过户登记手续 1000
14 代理处理房屋涉及的债权债务 按《广东省律师服务收费标准》的相关规定,根据标的额分段按比例累计加收
15 代理买方追究卖方的违约责任 同上
16 “全程无忧”代理购房套餐:(1) 购房款托管(2) 代理起草买卖合同(3) 代办房产交易手续(4) 交付房产证、购房款 双方各1000(按揭另计)
备注 本收费标准仅适合一、二手普通住宅,涉及商铺及大宗物业的收费另议。
 
律师方赔偿责任存在疑点
实际上,购房者寻求律师帮助的关键不在于付那几千块钱,而是希望律师出面能够彻底清除购房中的各类陷阱,一旦律师帮助购房者代理买房依然出现合同纠纷等问题,那么律师方赔偿责任如何界定则成了重中之重。广州市律师协会相关人士接受记者采访时表示,律师方赔偿责任主要指由于律师方的过错而产生的各类购房纠纷,如某房子存在重复抵押,但律师在审查房产过程中没有审查出此套房产的重复抵押,其后的赔偿责任则有律师方负担。而类似小区规划被开发商肆意更改等由开发商日后造成的纠纷则不在律师代理购房赔偿责任范围之列。而且发生法律纠纷后,如果要继续请律师服务,则需要另外支付律师服务费。
在律师责任问题方面,程根球表示,按照广州市律师协会与中国平安财产保险股份有限公司广东分公司签订的律师执业责任保险协议,在代理购房过程中,如果由于律师方面的过失导致消费者利益受损,消费者可获的赔偿额最高达800万元。程根球重点强调了“律师方面的过失”,具体赔偿的措施则以“服务费+购房者损失+法律讼诉费+由本次代理购房产生的其他费用” 。
这样看来,尽管广东时代人民律师事务所推出了“律师代理购房收费标准”明细表,但在律师方赔偿责任方面依然没有进行清楚地界定。从某种角度上来说,“律师代理购房”是一种过场子的服务,很难对购房者有实质性的吸引力。
有房产业内人士认为,如果律师代理购房能够做到“赔偿责任一次性负担、法律追踪服务永久性免费负担”,那么律师代理购房服务的吸引力就会很大,购房者的寻求律师帮助的热情一定会高涨起来。
据笔者进一步了解,目前广州市已有多家律师事务所有意跟进,预计2006年将有8—10家大型律师事务所试水律师代理购房业务。但有业内专家对此项业务的进展依然持谨慎态度,他们认为在香港,购房者是到由开发商指定律师楼签约,但律师楼并不代表开发商利益,而且对交付购楼款进行监督,这是多年来香港房地产交易习惯所形成的,是不成文法的惯例;但在我国内地,房屋交易过程中发生的法律业务,仍以开发商单方面委托律师为主,大多情况下,律师代表开发商的利益,并且内地消费者接受律师服务的习惯还有待于培养,因此律师代理购房到底能走多远还是个未知数。
 
排除购房陷阱需要步步为“赢”
在整个购房过程中,购房者最需要律师援助的是什么?程根球有针对性地指出,一手房的核心雷区存在于认购书和开发商自行制定的《商品房买卖合同补充条款》,二手房则主要是交易安全(交易方式、付款安全等)问题。建立和实施律师代理购房制度,消费者可以发挥和利用律师的法律优势,在房地产交易中审查开发商资格、房产销售文件、确认地产权属状况等,并代理买方办理房地产合同登记备案手续以及代理申办房产证等,借此充分保障购房者的权益。
由于购房合同最容易出现不平等条约甚或霸王条款等诸多陷阱,消费者一不小心就会掉进购房雷区。有关专家就合同“排雷”向消费者提供了详细的步骤。从合同的订立到履行,有关键的几点应当注意:
(1)订立合同之前,必须查明房子的性质和类型,查询相关楼盘是否经过规划,是否已付清土地出让金,查明是商品房、集资房、宅基地,还是违法建筑;并查明将订购的房子是否已抵押或已出售。
(2)在订立合同时,应着重审查并确定如下条款:
a、所交付的楼房必须经过综合验收合格;
b、明确约定交楼日期,订明:若迟交楼超过3个月至一年,买方可提出退房(法定退房的条件是迟交楼一年);
c、限制发展商迟交楼的约定条件;
d、坚持发展商迟交楼的违约金与买方迟交购房款的违约金相同;
e、约定:若交付的房子面积误差在±3%以上,业主有权提出退房;约定:房子的面积是指套内面积;
f、约定开发商办理产权证的天数不超过90天(法定的办证天数是:若是预售,在交楼后90天内;若是现楼,在签合同后90天内);
g、不要在合同中签订迟办产权证的违约金,若不订立违约金的计算方法,那么,法定的违约金标准是按照已付购房款并按每日万分之二点一计算;
h、空格的地方都划上“──”线,签署时间要用汉字的大写。
(3)在收到“收楼通知”后,业主应检查所交付的商品房的设计、装修和配套设施是否与合同约定的相符,是否有质量问题,是否有“三书一证一表”,即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。
若认为商品房不符合约定的要求,或发展商不给予“三书一证一表”,业主可以拒绝签收“交楼通知”。如果是寄交的“收楼通知”,业主应当及时通过发传真或特快传递书面致函给发展商,讲明拒绝签收的理由,并保持相关证据。
 
 
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