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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

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关于我

江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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影响房价的100个不正常因素(1)  

2006-02-09 19:32:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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影响房价的100个不正常因素

 

2004年,大部分城市的房价像脱缰的野马,狂奔乱跑,不少城市创造了有史以来的房价神话,房地产开发商赚得手拿钱都快拿肿了,一些以卖地为生的政府部门更是捞尽了油水,有钱的炒房族也大发横财,受害的永远是“钱少关系少”的普通老百姓。

2005年,稳定房价的各项措施像机关枪里的子弹一样,噼里啪啦地往外扫,让人惊讶的是,其中大部分措施的矛头指向购买房子的消费者,比如提高购房首付比例和贷款按揭利率等,而不是指向房价虚高和泡沫的制造者——开发商和有关政府部门。实际上,稳定房价的说法就是个务虚的态度,如今房价已经远远超出老百姓经济承受能力,为什么还要稳定而不是大幅降低这样虚高的房价呢?可能有专家和政府官员会说,平抑房价要慢慢来,不能操之过急,否则……。

2006年,房价还是个未知数,但买房的和卖房的心里都很清楚,这一切都由政府说了算。如果相关政府部门愿意吃点亏,从土地出卖到房产税收等各个方面做出合理的决策,房价降到正常水平是大有希望的。当然,影响房价的因素还有很多方面,但可以这么说,目前影响我国房价的因素都是不正常,包括房地产商单方面的严重欺诈以及社会流动资金的恶意炒作等等。

孙子说,知己知彼,百战不殆。要稳定房价,哦,不能说稳定房价,要降低大幅降低房价,就必须分析清楚造成房价虚高的各个方面的因素,然后对症下药,这样才能做到既符合民意又满足市场健康发展的需要。笔者竭尽全力寻找到N个影响房价的不正常因素,简述一番以资参考。

 

一、市场供需方面的因素。

从市场经济的角度来说,供需关系永远是商品价格的第一要素,供不应求,价格上升,反之亦然,这是三岁孩子都懂的道理。但问题的关键在于,供需关系是否按照市场经济自然法则形成,如果人为地恶意地制造供不应求的市场氛围,那么政府的调控之手就要果断地出手,并且调控之手更不能为了追求自身利益而违背市场经济自然法则,从而制造出更加恶性市场供求氛围。

目前,我国楼市就已经形成了一种恶性的供求关系氛围,具体体现在以下N个方面。

1、城市人口过度集中。

改革开放以来,城市经济得到极大的发展,农村经济成了社会的鸡肋,大量劳动力为了生存背井离乡,涌向经济发达的城市。从每年民工潮可以看出,我国已经有60%以上的农村劳动力,尤其是青壮年劳动力分散在各大城市。

其次,我国教育改革(一场不平等的游戏)实行不过短短几年,社会人才已经实现了“三猪状态”——本科生像猪毛一样多,研究生像猪脚一样多,博士生像猪头一样多。专科生以及高中生或以下学历者更是数不胜数。尽管社会人才的学历越来越高,但人才素质却不见提升,尤其是扩招以后的大学生的素质良莠不齐,在此不便多说。

如此一来,城市人口从原来的几十万、几百万猛然增加到几千万,比如深圳、广州、上海、北京等大城市。这些人口到城里自然要住的,对房子的需求也就急剧增加,房价上升是必然趋势。

2、土地供应机制与市场脱节

长久以来,我国的土地供应机制实行“转让制”或“出让制”等,由政府相关部门包办,土地成为当地政府尤其是某些直接主管政府部门最大财源之一,完全可以与摇钱树媲美。有关系的开发商往往可以囤积大量土地,更何况大部分房地产企业是国有的,在土地获取方面存在先天的优势。

近几年,各大城市纷纷推出“土地拍卖制”,价高者得的做法虽然在一定程度上使土地价格透明化,但拍卖土地的市场前提已经失去,因为目前像广州这样的城市能拿得出来拍卖的土地已经寥寥无几。

土地资源的稀缺性和土地成本太贵也就成为开发商提高房价的最好借口,也是最嚣张的借口。相关政府部门在这个借口面前总是显得无能为力,因为他们自己沾上了“黑边”,捞了油水。

3、烂尾楼消耗大量土地

一边是土地供应紧张,一边却是烂尾楼林立,政府部门对此也是睁只眼闭只眼,开发商也鲜有兴趣。烂尾楼不仅成了城市中最伤心的牛皮藓,也消耗了大量优质土地和资金。据统计,广州有120多块烂尾地,仅东风路就有10来处大面积烂尾地,天河北与体育西路交接处矗立的那栋烂尾楼更是烂尾中的烂尾。如何盘活城市烂尾楼是各个城市的当务之急。

4、恶意制造楼市结构高档化

楼市高档化是我国各大城市的通病,也是开发商的恶意劣迹,居然还有某些无耻的开发商叫嚣着,房子就是为有钱人盖的。在广州,几乎随处所见的新楼盘是高档洋房或大面积豪宅,中低档房子在整个市场不足30%,但购买中低档房子的群体占总购房人数的70%左右,大部分购房者是迫于无奈才东挪西借或倾其所有购买一套“心水房”的。要不是政府叫停别墅建设,估计别墅会吞掉广州20%——30%供土面积。

高档楼盘多了,房价自然水涨船高,被扭曲的楼市供求关系严重影响到市民的购买力和正常生活。在社会流传着这样一句话,买了房子就得为银行打工一辈子。可见房价已经成了老百姓不堪负重的包袱。

5、市区楼盘被投资投机者控制

由于市区土地越来越少,市区楼价越来越高,楼盘郊区化是大势所趋。这虽然看起来是个合理的判断,但实质上却存在巨大的错误。为什么呢?很简单,因为目前我国大部分城市的市区楼盘被投资投机控制,比如在广州的珠江新城CBD的楼盘购买群体中有50%以上是投资投机者,他们手上钱比较富足,买几套房子没问题。广州有关部门说广州楼市没有炒风,绝对是自欺欺人的说辞。

由于市区楼盘被投资投机者控制,他们以转手赚钱为目标,抬高房价也就自然而然,广州市区一手搂的平均房价已经在七八千元一平方米徘徊。买不起市区房子的市民只好转向郊区,开发商像恶狼一样在郊区的每个角落等待着购房大军,他们乘机提高房价,与购房者玩起坐地起价的游戏已有不少。

6、开发商的“内部认筹”伎俩

估计没有开发商不会利用内部认购或内部认筹之类的伎俩,有些开发商的房子还没有建到一半就开始通过报纸等媒体公开叫卖,他们通过此举营造出一种热销脱销的购房骗局,使得不知情的购房者纷纷落水受骗。只有禁止“预售房”才能破解开发商内部认筹的把戏,保护购房者的利益。

 

 

 

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