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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

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江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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推行购房实名制不如取消预售房  

2006-02-13 21:17:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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推行购房实名制不如取消预售房
 
文/乐耀辉  msn:finner1976@hotmail.com
 
在投资渠道捉襟见肘的今天,炒房算是最简单最有效的投资理财方式之一,各地疯狂的炒房族像饥饿的狼群扑向一个个楼盘,房价由此走上了普通老百姓高不可攀的境地。为了遏制炒风继续吹下去,稳定房价,近日建设部拟将落实商品房预(销)售合同联机备案和购房实名制度。
其实,这条新闻透露了两个重要信息。一是预售房短期内不会取消,而是加强管理,落实商品房预(销)售合同联机备案。二是,购房者今后购房者得凭个人身份证或其他有效证件以真实姓名买房,不得用同一个姓名购买多套房产。
首先要肯定的是,购房实名制可能在一定程度上减少投资投机者的炒楼行为,但不可能遏制炒楼风气的盛行,顶多是给炒房者造成某种心理上的压力。原因有二,第一,炒楼者完全可以用亲戚朋友的姓名重复置业,购买多套房产。第二,现在炒楼风气呈现跨地域的特征,比如浙江的炒楼者可以在广州购买房产,广州的炒楼者可以在上海购买房产,在目前全国商品房买卖信息和个人信用信息系统没有有效联网的背景下,购房实名制可能会加速跨地域炒房的发展。
实际上,2005年出台的系列打击炒房的政策已经对普通的小额资金的炒房者有了明显的效果,目前活跃在市场中的炒房群体大都是身价千万以上的大买家,要遏制他们的炒楼行为必须采用更为严厉的税收政策和行政手段,多管齐下。
但是,以笔者拙见,当前房地产市场中最大的炒家不是别人,正是以开发商为核心的利益集团。他们通过内部认购、囤积房源、开发高档楼盘、贩卖优质社会资源等手段哄抬房价,谋取暴利。而预售房制度是开发商“炒房”的基础条件。在房地产业界,开发商开发项目40%资金来源于商品房预售是个公开的事实,资金来源主要包含:约30%是自有资金,30%左右是银行贷款,剩下部分主要来自商品房预售。
由于商品房预售制度的存在,开发商投入的资金少,一般只要卖出1/10的房子就可以收回,资金回笼之后,绝大多数开发商便和消费者玩起“时间就是金钱”的游戏,将房价越拉越高。因此,当2005年8月央行提出取消商品房预售制度时,立刻引来开发商大规模的反对,他们认为取消商品房预售制度会造成房源短缺,市场严重供不应求而造成房价大规模上升,不利于房地产健康发展。在各地以房地产为核心利益集团的反对声中,取消商品房预售制度的提议很快成为人们茶余饭后的谈资。
但是,笔者认为,科学地有序地推进取消商品房预售制度比实施购房实名制的意义更为重大,不仅不会造成房价高涨,反而会促进房地产市场走向理性发展的道路,对购房者来说主要有以下几个方面的利好:
第一,加速房地产行业洗牌,资质低、资金少、诚信差等症状的开发商将无法生存,房地产业综合素质将得到很好的提升,购房者受欺诈的比率会大大降低。
第二,买现房对于买房人则意味着缩短贷款压力。通常情况下,从预售到正式交楼有半年(或一年)左右的时间差,这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下,却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用等。
第三,买现房可以有效解决房屋空置问题,杜绝开发商囤积房源,降低房价。当然,取消商品房预售制度还有利于缓解金融风险积淀,降低房地产固定资产投资额度等积极的意义。
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