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乐耀辉

私享家《高级定制》杂志社社长

 
 
 

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关于我

江西人氏,字砚仲,号愚龙居士,又号大夫山人,私享家《高级定制》杂志社社长、私享奢侈品网总裁(www.privateluxy.com),现居广州番禺大夫山下,曾经攻读电影美学和编导专业,学业未成便转从事财经规划工作,酷爱春秋战国断代史,以收藏砚台为人生之乐,舞文弄墨,涉猎诗歌、书法、篆刻、音乐(吉他)、舞蹈(现代舞)等艺术。

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影响房价的100个不正常因素(2)  

2006-02-10 16:16:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商方面的原因

众所周知,房价的最终决定权在开发商手里,他们说要多少就要多少,除非你不买。只有到了万不得已的情况下,政府才会制定政策,对开发商进行打击。从中国近几年的富豪榜就可以看出,房地产开发商以谋取暴利的方式成为中国阵容最强大的富豪群体。

在供需关系方面的因素中,已经对楼盘高档化和内部认筹做了简单阐述。以下介绍另外一些常见的因素。

1、联合抬价,与消费者博弈

早在2003年,广州房地产界就暗地发动价格联盟,一致提高房价,给消费者造成涨价的假象,使得不少消费者追涨买楼。2004年与2005年初,广州几大开发上更是明目张胆地集起来开会,统一房价口径,拉台房价。

据了解,广州不少地产巨头不满足2005年房价上涨幅度,2005年低就私底下制订了2006年升价的目标,甚至细化到每个楼盘每个月必须涨多少百分点的“狂想计划”。开发商的价格联盟完全是一种投机的做法,与消费者博弈。大部分要置业的消费者面对高昂的房价,只好一拖再拖,但拖的耐心总是有限的,碰到结婚生孩子之类的关键时刻,买房子似乎不能再等了,这样就便宜了开发商。

2、房价不透明,定价没有约束

尽管市场经济的定价系统是按照市场供需关系来做的,但关系到国计民生的商品定价依然要有国家制定相应的标准,然后按照各地的经济状况调整,比如电价、水价、煤气价、药价等等,但楼房的定价好像没有任何约束(个人知识所限,不知道我国是否有房价系统方面的规定),即使有相应约束,我国的房价也非常不透明,开发商不考虑市民消费能力乱开价的现象比比皆是。开发商总是以土地成本高、建筑材料成本上涨等因素为借口掩饰抬高房价的恶劣行为。

2005年,关于开发商公开房价成本结构的讨论一直激烈地进行着,但始终没有得到开发商的响应,因为房价细目公开之后,政府部门和消费者就可以通过比较以及查询等方式鉴别某个楼盘的房价是否存在虚高的迹象,从而避免房价局部上涨过快过高,消费者也不再会买高价楼。

2006年,是否公开房价的成本结构依然是个热门话题。但政府相关部门不应该加入这样的讨论,而是快马加鞭研究如何制定一套有效的商品房定价系统,并监督开发商及时准确地公布房价构成信息,以促进房价走向合理。

3、不合理费用分摊房价上

其实,开发商不愿意公开房价的成本结构另有缘由。因为每一栋楼从拿地到建成销售的全过程中存在巨量的不合理费用,例如公关费、巨额广告费、售楼小姐的提成等等,而这些费用全部分摊到房价上,由购房者埋单。

单拿广告费用来说,仅广州日报和南方都市报两家报社的房地产广告收入就高达几十亿元。大型楼盘一年的广告投放量一般都在几千万甚至上亿元。

4、贩卖优质社会资源

附加值是楼盘升值的重要原因之一,而优质社会资源就是楼盘最好的附加值,比如地段、公共设施、周边环境等等,开发商对这点把玩得非常到位,他们都优质社会资源的贩卖高手。

也许,开发商都会这样说,我们买地皮的时候就已经为这些资源付出了相应的价格。但实际上并非如此,开发商付出的价格远远低于这些社会资源的实际价值,更何况绝大多数优质社会资源是后来由政府利用纳税人的钱建造的,地铁就是最典型的例子。难道开发商都为地铁做了投资嘛?答案是否定的。

广州地铁建设日新月异,只要沾到地铁边的楼盘,开发商都会在其楼盘广告上十分明确标明地铁线路图,并堂而皇之地宣称“地铁一开通,楼盘必升值”之类的话语。

优质社会资源是全体公民所有的,却被开发商高价贩卖给社会本身(指买房的普通老百姓),这不能不说是一种“盗窃”行为,政府部门应该就此建立合理的机制约束开发商贩卖优质社会资源谋取暴利。

5、玩弄概念

开发商最善于使用的小伎俩就是玩弄概念欺骗消费者,让人气愤的是开发商做的广告90%以上存在误导和欺骗行为,一条小河就说是水世界,一个土坡就说是傍山而立,几棵椰子树就说是热带风情……。不管消费者买不买房,做好概念,提高房价,把消费者骗到楼盘现场再凭售楼小姐三寸不烂之舌“钓鱼”。

 

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